«Завтра я банкрот»: превращаем опасную сделку в безопасную

В 2015 году в России приняли новые положения закона о банкротстве физических лиц (ФЗ-127). Теперь стать банкротом может любой человек с суммой долга от 500 000 ₽, а все сделки, совершенные должником за 3 года до принятия судом заявления о банкротстве, могут быть признаны недействительными. В том числе — по продаже недвижимости.

Чтобы покупатели были защищены от таких ситуаций, мы не только проверяем имущество продавца на момент сделки, но и проделываем дополнительную работу — на будущее.

С каким запросом пришел клиент: купить выбранный дом в Обнинске.

Мы работаем с документами, базами данных, делаем запросы в различные структуры, чтобы узнать обо всех юридических и финансовых проблемах собственников недвижимости.

Шаг 1. Проверить продавца

Далеко не все владельцы недвижимости знают, сколько именно и кому они должны, какие штрафы и другие финансовые обязательства за ними числятся. А все это влияет на безопасность сделки купли-продажи: возможное банкротство продавца ставит в уязвимое положение и покупателя.

Когда мы начали проверять владельца дома в Обнинске, оказалось, что у него есть задолженности перед налоговой и кредиторами (банком и физическими лицами), о которых он нам не сказал. Суммарно долг составлял 4 000 000 ₽.

В будущем продавца могли признать банкротом, а сделку — недействительной. Значит права на жилье лишился бы его новый владелец — наш клиент. Конкурсный управляющий мог бы продать дом с торгов, чтобы погасить задолженность продавца перед кредиторами.

Но проблемы собственника вовсе не означают, что от покупки нужно отказываться. Грамотно выстроенный процесс работы позволяет «вылечить» имущество и прийти к юридически чистой сделке.

Как изменилась задача: решить имущественные проблемы продавца, чтобы превратить проблемную собственность в беспроблемную.

Важно было сделать так, чтобы будущий собственник купил полностью «здоровое» жилье и не лишился его, даже если предыдущего владельца однажды признают банкротом.

Шаг 2. Юридически грамотно решить проблемы

Чтобы прийти к чистой сделке, нужно было помочь продавцу избавиться от задолженностей: выдать ему аванс, которым он расплатился бы с налоговой и кредиторами. И вместе с тем провести кропотливую юридическую работу.

Мы подписали с собственником предварительный договор, в котором четко обозначили свои и его обязательства. В том числе — перестраховались на случай, если продавец окажется недобросовестным: аванс можно было использовать только на уплату долга, в противном случае мы могли через суд вернуть деньги с компенсацией.

Мы делали несколько платежей собственнику дома и каждый шаг оформляли юридически. Это было важно еще и для того, чтобы в будущем мы могли отстоять интересы нашего клиента — покупателя дома. Даже если в течение 3 лет суд признает продавца банкротом и аннулирует его сделки, мы сможем доказать добросовестность покупки и право собственности нового владельца.

Когда продавец расплатился с кредиторами, мы заключили договор о купле-продаже, в котором также описали все, что мы сделали, чтобы снять обременение с дома.

Так мы вернулись к изначальной задаче: купить нашему клиенту дом в Обнинске.

Результат

Продавец:

узнал обо всех финансовых обременениях;
избавился от долга в 4 000 000 ₽;
продал дом за 10 000 000 ₽;
получил на руки разницу — 6 000 000 ₽.

Покупатель:

купил дом своей мечты;
заключил безопасную сделку;
защитил свое новое имущество от возможных проблем в будущем.

Заключение сделки — это тщательная юридическая работа. Даже если сегодня у продавца нет никаких финансовых проблем, мы думаем о том, что может произойти завтра и как это отразится на наших клиентах.